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コラム 不動産

東京が不動産投資額世界1位は新型コロナウィルスの影響?【ソウル・ロンドンと比較】

東京の不動産投資額が世界1位になりました。ソウルとロンドンも追随する形となっています。コロナ渦でも経済面の打撃が少ない点が評価されたことが大きな要因ですが、ソウルとロンドンはまた違った状況が考えられます。今回は東京とソウル、ロンドンの不動産事情をご紹介します。


光夏プロフィール
不動産業界、人材業界での業務に従事。転職に失敗して年収を一旦落とすも盛り返す。会社員時代の最高年収は1,200万円。2010年から副業でwebライターの業務をスタート。副業の収入だけで月収40万円を超える。2018年フリーライターに転身。
著書 ・小説「頑張れフレンドリーズ」(2019年発売)。


東京の不動産投資額世界1位の理由は?

こんにちは、光夏です。

「東京の不動産投資額が世界一になったそうですがどういうことでしょうか」
「コロナウィルスの影響があるって本当?」
「じゃあ他の上昇した国もそうですか?」

といった疑問を持っている方はこの記事を読めば、モヤモヤがとれるでしょう。

今回上昇した理由は経済が新型コロナウィルスの影響をあまり受けていないことが、世界の投資家の注目を集めているようです。

特に、コロナウィルスとは関係なく活気付いている住宅分野に投資が集まっています。

東京と同じように投資額が増えているのが、ソウルとロンドンです。

イギリスというと新型コロナウィルスの打撃をもろに受けていることで知られていますから、投資が増えた理由はまた違った理由がありそうですね。

ソウルやロンドンの不動産市況はどのような状況なのでしょうか?

今回は東京とソウル、ロンドンの不動産価格の推移と不動産事情について解説したいと思います。

この記事では以下のことを確認できます。

・東京、ソウル、ロンドンの不動産価格
・各都市の不動産事情

では、解説していきましょう。

1.東京の不動産投資額世界首位に

不動産投資支援などを行っているジョーンズラングラサール(JLL)は東京の不動産投資額が昨年の4位からランクを上げ、今年は首位になったと発表をしました。

ランクキングは以下の通りです。

産経新聞の記事から引用

このランキングでは東京に続き、ソウル、ロンドンが追随して上昇しています。逆にニューヨークとパリが揃って下降。

これには新型コロナウィルスの影響が大きいことが報じられていますが、どのように影響しているのでしょうか。

2.東京の不動産に影響?新型コロナウィルス感染状況

このニュースでは東京が首位に立った要因として、新型コロナウィルスが経済に与えた影響が他の都市より軽かったからだと報じられています。

では不動産投資額上位5都市の感染状況がどのようになっているのかを確認してみましょう。

以下の表はNHKが米 ジョンズ・ホプキンス大学の発表をもとに作成したものです。世界各国の新型コロナウィルス感染者ランキング10位までと国内の感染者数を確認することができます。

NHKの資料 から引用

日本の感染者数は上位10ヵ国にはランキングしていませんので、確かに経済面への影響は他国と比較して少ないことが考えられます。

アメリカやフランスは上位にランキングしていますし、特にロンドンがあるイギリスは感染者数の多い順で7位にランキングされていますので、新規で不動産投資をしたいとは思わない状況です。

では、ロンドンの不動産投資額が増加した理由はどのような点になるのでしょうか。

ここでは、東京だけでなく、ソウルやロンドンの価格の変動推移などをもとに、不動産事情を解説します。

3.東京の不動産価格推移

まずは東京の不動産価格を確認してみたいと思います。

東京の不動産投資額が首位にランキングされた理由として最も大きいのはオリンピックの開催地になったことです。

以下のグラフは日本国内の主要都市の不動産価格を表しています。

*「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 ( けんびや ) 」資料から引用

■区分マンション価格推移

■一棟アパート価格推移

■一棟マンション価格推移

東京オリンピック開催が決まったのが2013年の9月です。こちらのグラフを見ると、どのタイプの不動産も、開催決定後から不動産価格が上昇していることが確認できます。

このように東京の不動産が注目を浴びる要因は、新型コロナウィルスで騒がれる前からあったということが見て取れます。

東京の不動産市況は、オリンピック景気が下支えしていて、その点が他の都市とは異なる点です。

不動産投資の始め方。副業で安心将来【これであなたも不動産オーナー】

4.ソウルの不動産価格推移

次にソウルの不動産価格を確認してみましょう。

以下のグラフは共同通信グループのアジア経済ニュースの資料から引用したものです。

アジア経済ニュース から引用

こちらのグラフからソウルの不動産価格も東京オリンピックが決定した2013年後の2016年くらいから上昇していることが確認できます。

韓国にも東京オリンピックの影響が?と思ってしまうような価格推移ですね。

韓国の場合は経済が停滞していたために2015年に政策金利を1%台まで落とします。まずはそれが引き金となり、不動産投資の規模が拡大したと思われます。

そこから投資ブームに火が付き、不動産市況は順調に伸びてきますが、2020年に新型コロナウィルスの影響で一旦経済が停滞します。

新型コロナウィルスはソウルだけでなく世界的な懸念事項になります。そこで韓国は、さらに政策金利を0.5%まで下げます。

超低金利になったことで、不動産市況はさらに活気付く結果になっています。

しかし、韓国政府は不動産投資のこの状況を思わしく思っていません。数年前から逆に不動産投資を抑えようとする対策が施行されています。

主な対策は以下の通りです。

◇15億ウォン以上の住宅ローンの禁止
◇ソウル市内のマンション融資額を40%まで制限
◇譲渡税の引き上げ

なぜ韓国政府は不動産投資熱に歯止めをかけようとしているのでしょうか。それには韓国独特のチョンセ制度が影響しています。

5.韓国独特の賃貸制度「チョンセ」

韓国には「チョンセ」という独特の賃貸制度があります。チョンセの仕組みは以下の通りです。

・賃借人は保証金を大家に預ける
・保証金を預けて入れば毎月の家賃はかからない
・退去する時に保証金は全額返還される
・大家は預かった保証金で投資を繰り返す

といった内容です。

日本でも預かった敷金を退去時に返金しますが、退去まではどのように使われているかはわかりません。

そういった事情を考えると似たようなものですが、家賃が毎月かからない点が賃借人にとってはメリットになっているのでしょう。

韓国政府が歯止めをかけようとしているのは、このチョンセという仕組みを使った、大家の投機熱です。

チョンセを使った不動産売買を「GAP投資」といい、GAP投資を利用することで、大家は4年間で平均して7億ウォンも利益を出しているという調査結果が出てきます。

この傾向が続けば、いつかは日本が経験したようなバブル崩壊ということになりかねません。

今韓国は必死で不動産投資を抑えようとしている最中なのです。

しかし、投機熱は冷めるどころか、韓国の上昇基調にある不動産めがけて世界中の投資家が投資してきている、というのが今の状況を作っているのです。

投資の質が東京都とは若干違っていることがわかりますね。

6.ロンドンの不動産価格推移

ロンドンはどのような状況なのでしょうか。イギリスというと、新型コロナウィルスの感染者が爆発的に増えている印象しかありません。とても不動産に投資したいとは思わないのが現実なのではないかと思うのですが…。

イギリスの不動産価格推移は以下の通りです。

海外不動産 から引用

イギリスの不動産価格は他の国と比較して、非常に安定しています。その理由が以下の2点です。

・不動産情報がオープンで海外投資家も投資しやすい
・古い街並みを好む国民性のため新築が少なく供給過多になりにくい

6-1.不動産情報がオープン

イギリスの不動産情報は非常に安価な価格で閲覧ができるようになっています。そのため海外投資家も細かい点まで不動産情報を得やすく、投資がし易い状況があります。

6-2.古い街並みを好む国民性

イギリスでは築100年位の物件が多く建ち並びます。国民もそのような街並みを好み、新しいタワーマンションが建つことで景観を損なうことを嫌うため、新築の物件が増えにくい特徴があります。

逆に住宅不足で頭を痛めている地域もあり、供給過多で不動産価格が下落する要因が非常に少ないのです。

イギリスにはそのような特殊な不動産事情があるため、不動産価格が非常に安定しています。そのため、不動産を購入して数年後に売却しても、儲けはなくても、損はしない特徴があります。

このような事情から投資が冷えないことにつながっていると思われます。

まとめ

東京の不動産投資額が世界1位になったことから、東京とソウル、ロンドンの不動産事情について見てみました。

東京の不動産投資額は今回世界1位になったので、東京オリンピックが終わるまでは、世界からの注目は継続しそうですね。

東京と同じように投資額が上昇したソウルとロンドンについては、また東京とは違った地域ならではの事情があります。

このような比較をすると、各国の暮らし方が垣間見えて来て面白いですね。またやりたいと思います。

今回は以上です。では、また。

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