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光夏坊主 素直で直観的な作業の記録

コラム 不動産

今売りに出ている不動産で賃貸経営をしたら儲かる?【不動産投資シミュレーション3パターン】

不動産投資をしてみたいと思っても、本当にうまくいくのだろうか、と不安になる人は多いでしょう。月々の収入やリスク対策の仕方などは営業マンからではなく、第三者の視点から知りたいところ。そこで今回は、投資をするとどうなるのかをシミュレーションしてみたいと思います。


光夏プロフィール
不動産業界、人材業界での業務に従事。転職に失敗して年収を一旦落とすも盛り返す。会社員時代の最高年収は1,200万円。2010年から副業でwebライターの業務をスタート。副業の収入だけで月収40万円を超える。2018年フリーライターに転身。
著書 ・小説「頑張れフレンドリーズ」(2019年発売)。


不動産投資を実際にしたらどうなるのかシミュレーションします。

こんにちは、光夏です。

「不動産投資をしようと思っているんですけど、大丈夫かな」
「不動産投資は絵に描いた餅じゃないのかな」
「営業マンの言ってることって本当なのでしょうか」

こういった疑問を持っている人は、この記事を読めばいい方向に進むでしょう。

不動産投資は高い買い物になりますので、とりあえずいいものとは分かっていても一歩踏み出せないという人は多いはず。

「だって、知っている人にやっている人がいないから、本当に儲かるのかわからないんですもの」

そうですよね。わかります。知り合いにやっている人がいれば、本当はどうなのかわかるし、困った時は相談ができます。

今回はそういった疑問が少しでも解決できるように、今販売されている投資用不動産を広告から引っ張ってきて、投資をしたらどうなるのか、いくつかのパターンでシミュレーションしてみようと思います。

この記事では、以下のことを確認できます。

・不動産投資をする時の条件
・実際に不動産投資をした場合のシミュレーション
・不動産投資のリスク対策の仕方

では解説していきましょう。

1.知っておきたい不動産投資と実需(自宅不動産)のローンの違い

不動産投資と自宅として使う不動産は、購入する際の金利などローンの条件が異なります。どのような点が違うのかを確認しておきましょう。

1-1.投資用不動産の場合物件も重要な審査基準

実需の場合のローン審査は、主に契約者の収入や勤務先といった、個人の信用情報などを見ます。

もちろん物件も見ますが、審査を行う上で、物件はそれほど重要視されません。契約者がそこに住んで収入からローンを返済するからです。

ところが、投資用不動産の場合は、ローンの返済は家賃収入から行われます。あくまで一般論ですが。

そのため、対象の不動産の収益性も審査の対象になります。物件が極端に古かったり、駅から遠かったりして入居率が悪いと判断されると、金利が高くなったり、融資額が減額されたりします。

また、実需と同じように、物件だけでなく契約者の仕事の属性や、収入、信用情報も審査対象になります。審査で重要視する点が違うということです。

このような点から不動産投資のローンは通らなくても実需のローンは通ったり、まれにその逆もあり得るということです。

1-2.不動産投資ローンの金利は高い

不動産投資で利用するローンの金利は、一般的に実需(自宅不動産)ローンより高く設定されています。

以下はみずほ銀行の住宅ローンの金利表をホームページから引用したものです。

みずほ銀行ホームページ から引用

こちらの資料から変動金利の適用金利が0.625%~0.875%だということが確認できます。こちらは実需です。

次に投資用不動産のローン金利を見てみましょう。

不動産投資ローンの金利は融資はしても表立って金利を出している金融機関はあまりありません。先に触れたように、個人の属性や物件の状態によって、均一の金利にはなりにくいからです。

そんな中、ネットで掲載されているものを引っ張ってきたものが以下の金利になります。

こちらはモゲチェックという住宅ローンサービスのホームページから引用したものです。

モゲチェックホームページ から引用

こちらのページから最安水準金利1.575%と記載があります。

ただ、この金利になるのは稀で、ほとんどこの金利を0.5%~2%は上積みされて融資されます。それだけ投資用不動産のローン金利は高く設定されています。

以前シェアハウス問題で有名になったスルガ銀行は4.5%で融資していました。これは極端ですが、不当産投資のローン金利には2%や3%は普通にある話です。

実需であれば、住んでいる契約者が働いている限りは収入から返済されるという担保があります。

不動産投資の場合、入居者がいなければ家賃収入がなくなるので、返済を契約者の収入から返済しなければいけません。

払えなくはないとは思いますが、自分の住む家の家賃や、住宅ローンがある状態だと、いずれ厳しい状態になる可能性があります。

そういったリスクがあるので、不動産投資の場合金利が高く設定してあるのです。

1-3.不動産投資ローンは頭金がいらないことがある

上記のモゲチェックのホームページに頭金0円という表示があります。実需の場合、頭金は必ず必要ですが、不動産投資の場合は0円の場合があります。

新築で駅近など、当分入居者がいなくなることはないと予測される物件の場合、頭金0円になるケースがあります。

入居者がいれば家賃収入が入り、返済も滞りなく行われると判断されるからです。

2.不動産投資シミュレーション

では、具体的に今売りに出されている物件に投資をしたら、月々の収支がいくらになるのかを試算してみましょう。

今回は築5年と築10年、新築の3パターンで試算してみたいと思います。

不動産情報サイトホームズに掲載されている物件で試算していきます。条件は以下のように設定します。

対象物件 区分マンション、25㎡前後
エリア 東京都23区内
金利 2%
返済期間 35年,中古の場合47年-築年数で最大35年
収入 家賃
経費 管理費、修繕積立金
頭金 100万円前後

設備の修繕費用などは別途準備金から支払うこととします。

2-1.築2年の物件の場合


頭金100万円 ローン価格2,000万円の場合手残り額は以下のようになります。

家賃収入/1ヵ月 8万7,800円
ローン返済額/1ヵ月 ▲6万6,252円
管理費 ▲6,000円
修繕積立金 ▲1,200円
月間手残り額 1万4,348円
年間手残り額 17万2,176円

2-2.築10年の物件の場合


頭金100万円、ローン価格1,800万円場合の手残り額は以下のようになります。

家賃収入/1ヵ月 7万9,900円
ローン返済額/1ヵ月 ▲5万9,627円
管理費 ▲6,000円
修繕積立金 ▲ 2,390円
月間手残り額 1万1,883円
年間手残り額 14万2,596円

2-3.新築物件の場合


頭金100万円、ローン価格3,000万円の場合の手残り額は以下のようになります。

家賃収入/1ヵ月 10万8,700円
ローン返済額/1ヵ月 ▲9万9,378円
管理費 ▲6,000円
修繕積立金 ▲ 2,390円
月間手残り額 932円
年間手残り額 1万1,184円

3.手残り額だけを考えると中古の方が多くなる

上記の試算でわかるように、新築より中古の方が手残り額は多いことがわかります。

これは投資用不動産の新築時の価格には販売店の利益が含まれるためです。そのため、新築は仲介手数料がかかりません。

手元に残る収益だけを見た場合は中古の方が魅力的ですが、一概に中古が良いとは言いにくい部分もあります。

物件が劣化して、修繕費用がかかったり、入居率が悪くなったりして、支出も増える可能性が増えるからです。

この辺りの細かい点については、その時その時で不動産会社と相談していくことが重要になってきます。

このシミュレーションでは、金利上昇リスクや、空室リスクなどのリスクについては、全て準備金でまかなう前提で作成しましので触れていません。

細かいシミュレーションを作成する際は、そういったリスク対策に関する費用も含めて作成します。

今回の試算では不動産投資自体はお金が残っていくものだということが、確認できたと思います。不安で一歩踏み出せなかった人も、勇気を持って取り組んでみてはいかがでしょうか。

今回は以上です。では、また。

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